III 2024 218

III 2024 218Entscheid vom 26. März 2026BesetzungDr.iur. Jeremias Fellmann, VizepräsidentMonica Huber-Landolt, Richterinlic.iur. Karl Gasser, Richterlic.iur. Josef Mathis, GerichtsschreiberParteienA.________ AGBeschwerdeführerin,vertreten durch Rechtsanwalt B.________gegenGemeinderat Arth,Rathausplatz 6, Postfach 263, 6415 Arth,vertreten durch Rechtsanwältin C.________Amt für Raumentwicklung ARE,Bahnhofstrasse 14,Postfach 1186, 6431 Schwyz,Regierungsrat des Kantons Schwyz,Bahnhofstrasse 9,Postfach 1260, 6431 Schwyz,Vorinstanzen,D.________ AGBeschwerdegegnerin,vertreten durch Rechtsanwalt E.________F.________ StiftungBeigeladene,GegenstandPlanungs- und Baurecht (Baubewilligung Umschlag-/Lagerplatz)

III 2024 218

Entscheid vom 26. März 2026

Besetzung

Dr.iur. Jeremias Fellmann, Vizepräsident

Monica Huber-Landolt, Richterinlic.iur. Karl Gasser, Richter

lic.iur. Josef Mathis, Gerichtsschreiber

Parteien

A.________ AGBeschwerdeführerin,vertreten durch Rechtsanwalt B.________

gegen

Gemeinderat Arth,Rathausplatz 6, Postfach 263, 6415 Arth,vertreten durch Rechtsanwältin C.________Amt für Raumentwicklung ARE,Bahnhofstrasse 14,Postfach 1186, 6431 Schwyz,Regierungsrat des Kantons Schwyz,Bahnhofstrasse 9,Postfach 1260, 6431 Schwyz,Vorinstanzen,D.________ AGBeschwerdegegnerin,vertreten durch Rechtsanwalt E.________F.________ StiftungBeigeladene,

Gemeinderat Arth,Rathausplatz 6, Postfach 263, 6415 Arth,

Amt für Raumentwicklung ARE,Bahnhofstrasse 14,Postfach 1186, 6431 Schwyz,

Regierungsrat des Kantons Schwyz,Bahnhofstrasse 9,Postfach 1260, 6431 Schwyz,

D.________ AG

F.________ Stiftung

Gegenstand

Planungs- und Baurecht (Baubewilligung Umschlag-/Lagerplatz)

Sachverhalt:Das Grundstück KTN001.________, Goldau (15'307m2), befindet sich im Alleineigentum der F.________ Stiftung. Der nördliche Bereich (4'387m2) entlang des G.________wegs befindet sich in der Wohn- und Gewerbezone mit vier Geschossen (WG4), der südliche Teil entlang der H.________strasse sowie ein Teil im mittleren Bereich (insgesamt 4'797m2) befinden sich in der Wohn- und Gewerbezone mit drei Geschossen (WG3). Der östliche Bereich entlang der dort von Südwest nach Nordost verlaufenden H.________strasse ist Wald.Die I.________ AG, (seit Konkurseröffnung am […] in Liquidation und nach Schliessung des Konkursverfahrens am […] im Handelsregister gelöscht […]) nutzte einen Teil des Grundstückes KTN 001.________ als Lagerplatz für Baumaterial. Der andere Teil des Grundstücks wird von der D.________ AG als Umschlag- und Lagerplatz (Mulden, Baumaterial, Container etc.) genutzt.Ein auf kommunale Aufforderung hin im Jahr 2015 von der D.________ AG eingereichtes nachträgliche Baugesuch für einen Lagerplatz wies der Gemeinderat Arth mit Beschluss (GRB) vom 6.Juli 2015 ab und verpflichtete die D.________ AG, den Lagerplatz innert sechs Monaten seit Rechtskraft des Beschlusses zu räumen und den Platz seiner ursprünglichen Nutzung zuzuführen (reiner Kiesplatz ohne Lagernutzung). Für den Fall der Zuwiderhandlung wurde eine Verzeigung gemäss Art.292 des Schweizerischen Strafgesetzbuchs (StGB; SR 311.0) vom 21. Dezember 1937, Ordnungsbusse sowie Ersatzvornahme auf Kosten der Bauherrschaft angedroht. Dieser Beschluss erwuchs unangefochten in Rechtskraft.Mit GRB vom 27. Oktober 2015 verweigerte der Gemeinderat Arth danach auch ein nachträgliche Baugesuch der I.________ AG für die Errichtung des Lagerplatzes. Die von der I.________ AG hiergegen erhobene Verwaltungsbeschwerde wies der Regierungsrat des Kantons Schwyz mit Beschluss (RRB) Nr. 860 vom 18. Oktober 2016 ab. Eine dagegen beim Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz erhobene Verwaltungsgerichtsbeschwerde wurde mit VGE III 2016 206 vom 17. März 2017 infolge Rückzugs der Beschwerde als gegenstandslos am Protokoll abgeschrieben.Ende 2015 reichte die D.________ AG ein neues Baugesuch für einen Lagerplatz auf KTN001.________ ein, das am 12.Januar 2016 von der kommunalen Baukommission sistiert wurde, um die Rechtskraft des Entscheides im vorerwähnten Verfahren der I.________ AG abzuwarten. Der Gemeinderat Arth verzichtete mit GRB vom 1.Februar 2016 auf die Umsetzung der Strafmassnahmen und sistierte das Verfahren.Mit GRB vom 8. Mai 2017 wies der Gemeinderat Arth das Gesuch von J.________ und K.________ vom 7. April 2017 um Erlass eines sofortigen Bau- und Nutzungsstopps für die Lagerplätze der I.________ AG und der D.________ AG ab. Eine dagegen erhobene Verwaltungsbeschwerde vom 22. Mai 2017 hiess der Regierungsrat mit RRB Nr. 829/2017 vom 31. Oktober 2017 teilweise gut und verpflichtete den Gemeinderat Arth, die gegenüber der I.________ AG und der D.________ AG angeordneten Wiederherstellungsmassnahmen durchzusetzen. Auf Verwaltungsgerichtsbeschwerde der I.________ AG und der D.________ AG hin hob das Verwaltungsgericht diese Verpflichtung mit VGE III 2017 219+220 vom 23. Februar 2018 wieder auf. Dieser Entscheid blieb unangefochten.Am 6.Februar 2018 reichte die D.________ AG wiederum ein Baugesuch für den Betrieb des Lagerplatzes auf KTN001.________ ein. Eine von der A.________ AG dagegen erhobene öffentlich-rechtliche Einsprache wies der Gemeinderat Arth mit GRB vom 25.Juni 2018 ab und erteilte, gestützt auf den Gesamtentscheid des kantonalen Amtes für Raumentwicklung (ARE) vom 3.Mai 2018, die Baubewilligung für die Erstellung eines Lagerplatzes unter Auflagen. Mit RRB Nr. 50/2019 vom 22.Januar 2019 hiess der Regierungsrat eine dagegen von der A.________ AG erhobene Verwaltungsbeschwerde primär wegen Verletzung von Ausstandsregeln gut und hob den angefochtenen GRB vom 25.Juni 2018 sowie den Gesamtentscheid des ARE vom 3.Mai 2018 auf. Sekundär monierte der Regierungsrat das Fehlen eines Lärmschutznachweises bzw. Lärmgutachtens (unter Mitberücksichtigung der Transporte anderer Gewerbebetriebe; namentlich des Umschlag- und Lagerplatzes der I.________ AG) sowie weitere (verfahrensrechtliche) Versäumnisse und Mängel. Dieser Entscheid blieb unangefochten.Ein Schreiben der A.________ AG vom 10.Februar 2020, in dem u.a. eine Ungleichbehandlung und eine Verfahrensverzögerung gerügt wurde, nahm der Regierungsrat als Aufsichtsbeschwerde entgegen, und leistete dieser in dem Sinne teilweise Folge, als er mit RRB Nr. 346/2020 vom 12.Mai 2020 die Baubewilligungsbehörde aufsichtsrechtlich anwies, die betreffende Nutzung des Grundstücks KTN001.________ als Umschlag- und Lagerplatz durch die D.________ AG nunmehr umgehend (nachträglich) zu legalisieren oder zu unterbinden.Gestützt auf den Gesamtentscheid des ARE vom 8.September 2020erteilte der Gemeinderat Arth der D.________ AG mit GRB vom 23.November 2020 die (nachträgliche) Baubewilligung für den Lager- und Umschlagplatz unter Auflagen und Bedingungen und wies die von der A.________ AG dagegen erhobene öffentlich-rechtliche Einsprache ab, soweit er darauf eintrat. Eine von der A.________ AG dagegen erhobene Beschwerde wies der Regierungsrat mit RRB Nr.342/2021 vom 18.Mai 2021 ab. Das Verwaltungsgericht hiess die von der A.________ AG dagegen am 15.Juni 2021 erhobene Beschwerde mit VGE III 2021 107 vom 30.September 2021 gut, hob den angefochtenen RRB Nr.342/2021 vom 18.Mai 2021 sowie die mitangefochtenen vorinstanzlichen Beschlüsse (GRB vom 23.11.2020 und Gesamtentscheid ARE vom 8.9.2020) auf und wies die Sache zur ergänzenden Sachverhaltsabklärung und Neubeurteilung an die Baubewilligungsbehörde zurück.Am 21.September 2021 reichte auch die I.________ AG dem Gemeinderat Arth ein neues Baugesuch für den Betrieb des Lager- und Umschlagplatzes, die Sanierung des Einmündungsbereichs und die Errichtung einer neuen Einfriedung ein, das publiziert (Abl 2021, Nr. 38 S.2580) und öffentlich aufgelegt wurde. Dagegen erhob die A.________ AG am 14.Oktober 2021 Einsprache.Auf Aufforderung der Baukommission der Gemeinderat Arth hin, die Baubewilligungsunterlagen mit einem Lärmschutz- und Verkehrsgutachten zu ergänzen, reichten die D.________ AG und die I.________ AG am 11. April 2022 eine neue Lärmbeurteilung der L.________ AG vom 28. Februar 2022 (nachfolgend: L.________-Lärmbeurteilung) sowie ein Verkehrsgutachten der M.________ AG vom 11. April 2022 (nachfolgend: M.________-Verkehrsgutachten) ein.Mit zwei separatenGesamtentscheiden (B2020-0800 und B2021-1375) vom 23.Januar 2023erteilte das ARE der D.________ AG sowie der I.________ AG die kantonale Baubewilligung unter Auflagen und Nebenbestimmungen und wies die Einsprachen der A.________ AG aus kantonaler Sicht ab.Gestützt darauf erteilte der Gemeinderat Arth mit zwei separaten GRB (Nr. 2018-0022 und 2021-0408) vom 26. Juni 2023 (versendet am 27.6.2023) der D.________ AG und der I.________ AG je die Baubewilligung für den Betrieb eines Umschlag- und Lagerplatzes auf KTN 001.________, unter Auflagen und Nebenbestimmungen (Disp.- Ziff. 1). Die kantonalen Gesamtentscheide des ARE vom 23. Januar 2023, das M.________-Verkehrsgutachten sowie die L.________-Lärmbeurteilung wurden zum integrierenden Bestandteil der Baubewilligung erklärt (Disp.-Ziff. 2-4) und die Einsprachen der A.________ AGabgelehnt,soweitdaraufeingetretenwurde(Disp.-Ziff.5). Es folgten Anweisungen bezüglich Zufahrtsbewilligung, bewilligten Planunterlagen, Bauausführung, Kosten, Gebühren, die Rechtsmittelbelehrung und spezielle Auflagen gegenüber der I.________ AG (Disp.-Ziff. 6-12, resp. 6-14).Am 18.Juli 2023 reichte die A.________ AG dagegen fristgerecht zwei separate Beschwerden ein und beantragte die Aufhebung der Baubewilligungen des Gemeinderats Arth vom 26.Juni 2023 und der kantonalen Baubewilligungen vom 23.Januar 2023 sowie die Verweigerung der Baubewilligungen; je unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beschwerdegegnerinnen.Mit RRB Nr.909/2024 vom 3.Dezember 2024 (versendet am 10.12.2024 entschied der Regierungsrat wie folgt:1.Die Beschwerde I [VB 148/2023; betr. D.________ AG] wird abgewiesen.2.Die Beschwerde II [VB 149/2023; betr. I.________ AG] wird als gegenstandslos geworden am Protokoll abgeschrieben. Die der Beschwerdegegnerin II von der Vorinstanz 1 erteilte Baubewilligung vom 26. Juni 2023 sowie der von der Vor­instanz 2 in diesem Zusammenhang gefällte Gesamtentscheid vom 23. Januar 2023 werden aufsichtsrechtlich aufgehoben.3.Die Verfahrenskosten (inklusive Kanzleikosten) im Verfahren I im Betrag von Fr. 1500.-- werden der Beschwerdeführerin auferlegt […]. Im Verfahren II wird auf die Erhebung von Verfahrenskosten verzichtet. […]4.Die Beschwerdeführerin [hat] der Beschwerdegegnerin I eine Parteientschädigung von Fr. 1200.- und der Gemeinde Arth eine solche von Fr. 1000.- zu bezahlen. […]5.-7.(Rechtsmittelbelehrung, Zustellung).K.Gegen diesen RRB Nr. 909/2024 erhebt die A.________ AG mit Eingabe vom 30. Dezember 2024 (Postaufgabe am selben Tag) fristgerecht beim Verwaltungsgericht Beschwerde mit den folgenden Anträgen:1.Die Beschwerde sei bezüglich des Beschwerdeentscheids VB 148/2023 gutzuheissen und der Entscheid Nr. 909/2024 des Regierungsrats vom 3. Dezember 2024 diesbezüglich aufzuheben.2.Die Baubewilligung für den Lagerplatz der D.________ AG sei zu verweigern.3.Bezüglich des Beschwerdeverfahrens VB 14912023 sei der Rechtsspruch insoweit zu ergänzen, als der Gemeinderat Arth anzuweisen sei, für die Räumung des Lagerplatzes der ehemaligen I.________ AG zu sorgen und diesbezüglich den gesetzmässigen Zustand wieder herzustellen.3.Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beschwerdegegnerin vor allen Beschwerdeinstanzen.L.Das Sicherheitsdepartement beantragt mit Vernehmlassung vom 10. Januar 2025 die Abweisung der Beschwerde unter Kostenfolge zulasten der Beschwerdeführerin. Das ARE schliesst mit Stellungnahme vom 15. Januar 2025 auf Abweisung der Beschwerde und Bestätigung der Beschlüsse der Vorinstanzen. Die Beschwerdegegnerin ersucht mit Vernehmlassung vom 23. Januar 2025 um Abweisung der Beschwerde unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Be­schwerdeführerin und um Erteilung der Baubewilligung. Den inhaltlich gleichen Antrag stellt der Gemeinderat am 24. Februar 2025.M.Mit Eingabe vom 17. März 2025 teilt die Beschwerdeführerin u.a. ihren Beschluss mit, "von sich aus und auf eigene Kosten die erforderlichen verkehrstechnischen Abklärungen zu treffen und ein entsprechendes Fachgutachten einzuholen"undsiebeantragt,dieFristzurEinreichungderReplikbzw.desGutachtensbis 18. Juni 2025 zu erstrecken. Dagegen opponiert keiner der Verfahrensbeteiligten.Innert der ein weiteres Mal erstreckter Frist ersucht die Beschwerdeführerin mit Replik vom 14. Juli 2025 darum, den Anträgen in der Verwaltungsgerichtsbeschwerde vom 30. Dezember 2024 zu entsprechen und sie reicht eine Lärmuntersuchung der N.________ AG vom 8. Juli 2025 (nachfolgend: N.________-Lärm­untersuchung) ein.N.Die Beschwerdegegnerin hält mit Duplik innert erstreckter Frist vom 23. August 2025 an den mit Vernehmlassung vom 23. Januar 2025 gestellten Anträgen fest und sie reicht eine Stellungnahme der L.________ AG vom 6. August 2025 ein.O.Die Beschwerdeführerin hält mit Triplik innert erstreckter Frist vom 14. November 2025 an ihren Beschwerdeanträgen fest und sie reicht eine Stellungnahme der N.________ AG vom 25. September 2025 sowie ein Verkehrsgutachten der O.________ AG vom 28. Oktober 2025 (nachfolgend: O.________-Verkehrsgutachten) ein.P.Mit Quadruplik vom 5. Dezember 2025 resp. vom 8. Dezember 2025 erneuern die Beschwerdegegnerin und der Gemeinderat ihre mit Vernehmlassung vom 23. Januar 2025 resp. vom 24. Februar 2025 gestellten Anträgen.Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:Nach

Das Grundstück KTN001.________, Goldau (15'307m2), befindet sich im Alleineigentum der F.________ Stiftung. Der nördliche Bereich (4'387m2) entlang des G.________wegs befindet sich in der Wohn- und Gewerbezone mit vier Geschossen (WG4), der südliche Teil entlang der H.________strasse sowie ein Teil im mittleren Bereich (insgesamt 4'797m2) befinden sich in der Wohn- und Gewerbezone mit drei Geschossen (WG3). Der östliche Bereich entlang der dort von Südwest nach Nordost verlaufenden H.________strasse ist Wald.

Ein auf kommunale Aufforderung hin im Jahr 2015 von der D.________ AG eingereichtes nachträgliche Baugesuch für einen Lagerplatz wies der Gemeinderat Arth mit Beschluss (GRB) vom 6.Juli 2015 ab und verpflichtete die D.________ AG, den Lagerplatz innert sechs Monaten seit Rechtskraft des Beschlusses zu räumen und den Platz seiner ursprünglichen Nutzung zuzuführen (reiner Kiesplatz ohne Lagernutzung). Für den Fall der Zuwiderhandlung wurde eine Verzeigung gemäss Art.292 des Schweizerischen Strafgesetzbuchs (StGB; SR 311.0) vom 21. Dezember 1937, Ordnungsbusse sowie Ersatzvornahme auf Kosten der Bauherrschaft angedroht. Dieser Beschluss erwuchs unangefochten in Rechtskraft.

Ende 2015 reichte die D.________ AG ein neues Baugesuch für einen Lagerplatz auf KTN001.________ ein, das am 12.Januar 2016 von der kommunalen Baukommission sistiert wurde, um die Rechtskraft des Entscheides im vorerwähnten Verfahren der I.________ AG abzuwarten. Der Gemeinderat Arth verzichtete mit GRB vom 1.Februar 2016 auf die Umsetzung der Strafmassnahmen und sistierte das Verfahren.

Am 6.Februar 2018 reichte die D.________ AG wiederum ein Baugesuch für den Betrieb des Lagerplatzes auf KTN001.________ ein. Eine von der A.________ AG dagegen erhobene öffentlich-rechtliche Einsprache wies der Gemeinderat Arth mit GRB vom 25.Juni 2018 ab und erteilte, gestützt auf den Gesamtentscheid des kantonalen Amtes für Raumentwicklung (ARE) vom 3.Mai 2018, die Baubewilligung für die Erstellung eines Lagerplatzes unter Auflagen. Mit RRB Nr. 50/2019 vom 22.Januar 2019 hiess der Regierungsrat eine dagegen von der A.________ AG erhobene Verwaltungsbeschwerde primär wegen Verletzung von Ausstandsregeln gut und hob den angefochtenen GRB vom 25.Juni 2018 sowie den Gesamtentscheid des ARE vom 3.Mai 2018 auf. Sekundär monierte der Regierungsrat das Fehlen eines Lärmschutznachweises bzw. Lärmgutachtens (unter Mitberücksichtigung der Transporte anderer Gewerbebetriebe; namentlich des Umschlag- und Lagerplatzes der I.________ AG) sowie weitere (verfahrensrechtliche) Versäumnisse und Mängel. Dieser Entscheid blieb unangefochten.

Ein Schreiben der A.________ AG vom 10.Februar 2020, in dem u.a. eine Ungleichbehandlung und eine Verfahrensverzögerung gerügt wurde, nahm der Regierungsrat als Aufsichtsbeschwerde entgegen, und leistete dieser in dem Sinne teilweise Folge, als er mit RRB Nr. 346/2020 vom 12.Mai 2020 die Baubewilligungsbehörde aufsichtsrechtlich anwies, die betreffende Nutzung des Grundstücks KTN001.________ als Umschlag- und Lagerplatz durch die D.________ AG nunmehr umgehend (nachträglich) zu legalisieren oder zu unterbinden.

Gestützt auf den Gesamtentscheid des ARE vom 8.September 2020erteilte der Gemeinderat Arth der D.________ AG mit GRB vom 23.November 2020 die (nachträgliche) Baubewilligung für den Lager- und Umschlagplatz unter Auflagen und Bedingungen und wies die von der A.________ AG dagegen erhobene öffentlich-rechtliche Einsprache ab, soweit er darauf eintrat. Eine von der A.________ AG dagegen erhobene Beschwerde wies der Regierungsrat mit RRB Nr.342/2021 vom 18.Mai 2021 ab. Das Verwaltungsgericht hiess die von der A.________ AG dagegen am 15.Juni 2021 erhobene Beschwerde mit VGE III 2021 107 vom 30.September 2021 gut, hob den angefochtenen RRB Nr.342/2021 vom 18.Mai 2021 sowie die mitangefochtenen vorinstanzlichen Beschlüsse (GRB vom 23.11.2020 und Gesamtentscheid ARE vom 8.9.2020) auf und wies die Sache zur ergänzenden Sachverhaltsabklärung und Neubeurteilung an die Baubewilligungsbehörde zurück.

Am 21.September 2021 reichte auch die I.________ AG dem Gemeinderat Arth ein neues Baugesuch für den Betrieb des Lager- und Umschlagplatzes, die Sanierung des Einmündungsbereichs und die Errichtung einer neuen Einfriedung ein, das publiziert (Abl 2021, Nr. 38 S.2580) und öffentlich aufgelegt wurde. Dagegen erhob die A.________ AG am 14.Oktober 2021 Einsprache.

Mit zwei separatenGesamtentscheiden (B2020-0800 und B2021-1375) vom 23.Januar 2023erteilte das ARE der D.________ AG sowie der I.________ AG die kantonale Baubewilligung unter Auflagen und Nebenbestimmungen und wies die Einsprachen der A.________ AG aus kantonaler Sicht ab.

Am 18.Juli 2023 reichte die A.________ AG dagegen fristgerecht zwei separate Beschwerden ein und beantragte die Aufhebung der Baubewilligungen des Gemeinderats Arth vom 26.Juni 2023 und der kantonalen Baubewilligungen vom 23.Januar 2023 sowie die Verweigerung der Baubewilligungen; je unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beschwerdegegnerinnen.

Mit RRB Nr.909/2024 vom 3.Dezember 2024 (versendet am 10.12.2024 entschied der Regierungsrat wie folgt:

Nach